Droit de préemption d’un local commercial et durée du bail

Bail commercial en signature

En tant que locataire commercial, il est important de bien comprendre vos droits afin d’identifier un traitement inéquitable de la part du bailleur et d’éviter le non-respect de votre bail, de votre côté comme de celui du propriétaire.

Dans un contrat de location commerciale, vos droits sont décrits dans un bail commercial. Un bail commercial est un contrat juridiquement contraignant entre un propriétaire et un locataire, autrement dit entre le bailleur et le locataire. Il énumère les droits et les responsabilités du propriétaire et du locataire pour la durée du contrat et doit être accepté et signé par les deux parties. Les baux commerciaux sont différents des baux résidentiels car ils varient beaucoup d’un local commercial à l’autre et comportent des obligations relatives à la durée du bail, au bon entretien du local et à l’utilisation du lieu.

Mais faisons déjà un zoom complet sur le droit de préemption inhérent au(x) locataire(s) commercial/aux.

Le droit de préemption d’un locataire commercial

Le droit de préemption est un droit qui permet au locataire d’un local commercial d’être prioritaire dans l’achat dudit local. En d’autres termes, si le propriétaire du local commercial décide de vendre son bien, alors le locataire en cours sera prioritaire pour acheter le bien.

Ce droit est un droit public : aucune disposition ou clause contractuelle ne peut priver le locataire de ce droit inaliénable. Ce droit de préemption pour le locataire est donc aussi une obligation pour le bailleur : il est tenu de communiquer au locataire sa volonté de vendre et la priorité du locataire sur cette vente.

Attention, certaines ventes excluent ce droit de préemption, notamment :

  • La vente du local à un descendant, à un conjoint ou à un ascendant du bailleur ;
  • La vente globale d’un immeuble qui comprend plusieurs locaux commerciaux ;
  • La vente unique de locaux commerciaux distincts ;

Dans ces cas précis, le droit de préemption ne s’applique pas.

Outre le droit de préemption, le bail commercial comporte d’autres droits et protections pour le locataire comme pour le bailleur. Lisez la suite pour en savoir plus !

La durée du bail : une clause primordiale

En général, les baux commerciaux ont une durée plus longue (9 ans au minimum) que les baux résidentiels, ce qui permet aux entreprises de bénéficier d’une plus grande sécurité d’occupation. Une clause de bail peut avoir une durée supérieure, être résiliée par anticipation si le locataire fait faillite. Ce dernier peut également résilier le bail tous les 3 ans.

Comme chaque bail commercial est différent et contient des réglementations complexes et des conditions strictes, il est facile de se tromper et de mal comprendre vos droits et vos obligations énoncés dans le bail. C’est pourquoi il est essentiel que vous consultiez un avocat avant de conclure un contrat de bail commercial afin d’éviter de vous attirer des ennuis juridiques.

Installation dans un local commercial

L’une des préoccupations courantes des locataires commerciaux est que leur bail sera modifié si leur immeuble est vendu et acheté par un nouveau propriétaire. Toutefois, un acheteur qui achète un local commercial avec un bail existant possède ce bâtiment sous réserve des conditions énoncées dans le bail et, par la suite, il ne peut pas faire de changements en dehors des conditions du bail. Il peut toutefois négocier ces conditions avec vous si vous le souhaitez.

Les réparations et les entretiens du local

Le bail commercial précise également les responsabilités en matière de réparation et d’entretien des bâtiments. Il peut s’agir d’un domaine très contesté et qui n’est pas toujours noir ou blanc. Dans la plupart des cas, le locataire est responsable des réparations et de l’entretien des locaux, mais il n’est généralement pas tenu d’effectuer des réparations structurelles majeures telles que celles concernant le toit ou les murs du bâtiment.

Il est important que votre bail soit très clair quant à la personne responsable des réparations et de l’entretien de la structure de la propriété et de ses immobilisations, notamment en ce qui concerne les éléments tels que la climatisation et la réfrigération, qui ne sont pas toujours clairs dans le bail mais dont la réparation peut être extrêmement coûteuse. Lisez attentivement votre bail avant toute signature, et n’hésitez pas à demander des modifications ou ajouts concernant ces points !

L’utilisation d’un bail commercial : ce que disent les réglementations

Les locataires détaillants sont soumis aux mêmes réglementations que celles des locataires commerciaux. Ils sont tous les deux régis par les mêmes règles de la législation française sur le bail commercial. Il est important de se familiariser avec les réglementations spécifiques à votre département ou votre commune.

Les lois déterminent également quelles entreprises sont considérées comme faisant partie de la catégorie des “locaux commerciaux” qui peuvent avoir une liberté contractuelle majeure sur la location. En règle générale, le locataire peut bien profiter paisiblement de son local quand le bail est signé. Néanmoins, cela n’empêche pas le bailleur de louer dans le même immeuble à un concurrent du locataire, un autre local pour l’activité similaire.

La location commerciale comporte certaines obligations légales qui peuvent être difficiles à comprendre et avoir des conséquences majeures si elles ne sont pas respectées. Avant de signer un bail commercial, vous devez demander un avis juridique pour comprendre vos droits et vos responsabilités et pour vous aider dans la phase de négociation du bail et de mettre en évidence toute disposition inéquitable lors de la négociation.